◆配偶者控除
相続したものが１億６０００万円以内なら、配偶者の相続税は０円です。
相続したものが１億６０００万円を超える場合、法定相続分(法律で定められた相続分：１／２)までであれば、配偶者の相続税は０円です。
◆障害者控除
満７０歳に達するまでの年数に６万円を掛けた金額(端数は切り上げ)が控除額です。
相続税額を超えた場合には超過分を扶養義務者の税額から控除できます。
◆未成年者控除
満２０歳に達するまでの年数に６万円を掛けた金額(端数は切り上げ)が控除額です。
相続税額を超えた場合には超過分を扶養義務者の税額から控除できます。
◆相次相続控除
１０年以内に二回以上の相続が続いたときは前回の相続にかかった相続税の一定割合を、今回の相続税額から控除できます。(短期間に相続が続くと相続人に加重負担がかかるためです)
◆贈与税額控除
相続開始前３年以内の贈与財産は、相続税の対象として加算されますが、既に贈与税を払っている場合には、相続税から控除できます。
◆外国税額控除
相続財産が国外にあって、国外で相続に課税がかかった場合には、国内では一定の税額を相続税額から控除できます。(国際的二重課税防止のためです)
以上６種類の税額控除があります。
税額控除が適用されればその分相続税が少なくなります。
当てはまるものはすべて適用を受けるのがよいでしょう。
なお配偶者控除で相続税が０円となった場合、故人の死亡日の翌日より１０か月以内に所轄税務署に申告しなければなりません。
詳細についてはお近くの税理士や行政書士等の専門家に相談されると良いと思います。
]]>成年後見制度を活用すれば将来自分の判断能力が弱った際に、詐欺行為などによって契約書にサインを押してしまったとしても「任意後見制度」の登記手続きをしていれば、その契約はなかったものにすることができます。
財産を奪われてしまう心配はなくなります。
またすでに認知症の家族をお持ちの方は「法定後見制度」の申請をすることができます。
もし認知症の家族が契約書にサインをしてしまったとしても契約自体がなかったものとなり、財産を守ることができます。
その他独り暮らしの方や高齢者世帯の方など介護サービスを受ける際の手続きや申請がご本人で行うことが困難である場合、成年後見制度で決めた方に一任することができます。
さらに後見人となった人がその立場を悪用しないよう後見人を監督する「成年後見監督人」を選任することができます。
※任意後見のときは成年後見監督人を必ず選任します。
]]>そこで近年では敷金をそれまでの３か月から思い切って１か月にするなどして、入居者の初期負担額を減らすなどの対策も増えてきました。
同様に最近では、「フリーレント」といって賃料を一定期間の間無料(フリー)にして貸す手法が目立ってきているようです。
このフリーレントは以前からオフィス市場では入居促進策として定番となっておりましたが、最近では一般賃貸でも導入されるようになってきたようです。
「今契約すれば、家賃は○か月後の○月から」「○か月間家賃無料」といった内容で広告することで、より与える印象の強い広告となり、他物件より有利な募集条件で集客効果が期待できます。
]]>例えば「３年」や「４年」の約束で契約をした場合、その期間が経過すると契約は終了することになります。終了したときは、借家人は、再契約の締結を要求する権利を有しません(貸主が書面による再契約を結ぶことは可能です)。
従来は建物が老朽化してきて立て替えたいと思っていても正当事由が認められないかぎり契約更新を家主の方からは拒むことはできませんでしたが、定期借家契約を結んでいれば新たに契約をしないかぎり貸主は正当な事由がなくとも賃貸借契約を終了して立て替えることができます。
立ち退き料なども必要ありません。
◆注意点
定期借家契約は普通の借家契約とは異なります。次の点に注意が必要です。
(1)必ず書面で「期間満了で賃貸借は更新なく終了する」といった条項を入れておきます。
(2)あらかじめ契約書とは別に定期借家であることを記載した書面を、借家人に交付して説明することが必要となります。
とくに書面を交付しないで定期借家契約を結んでも契約の効力は発生しません。可能なかぎり定期借家契約は、「公正証書」にしておくとよいでしょう。
なお、住宅用・オフィス・店舗、その他倉庫なども対象となります。
◆定期借家契約の期間設定
期間設定は自由に設定できます。１年未満の短期でもかまいません。
ただし特約がないかぎり賃料を随時改訂することはできませんので、長期の期間設定はあまりよくないでしょう。
]]>民法５９４条 第１項「借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。」と定められています。
■賃貸マンションの場合
貸主と借主の間で結ばれている賃貸借契約に「使用を住居用に限定する」という記載があれば、借主は住居使用以外の目的で居室を使用することはできません。
この場合、契約違反となり貸主から契約解除されたり、損害賠償を請求されたりすることもありえます。
■分譲マンションの場合(区分所有者)
共用部分については、共用の持分権をもっているため用法にしたがって使用することができますが、自分勝手に使用することはできません。
専有部分(自分が所有する)については自由に使用、収益または処分することができますが、規約で「住居以外に使用してはならない」と規定がある場合には住居以外に使用すると規約違反となります。
契約上や規定でこのような記載がない場合は契約違反とはなりません。
ただし、実際にあった事案の中には「使用目的の変更」だけでは解除が認められないこともあります。
]]>失火責任法とは、明治３２年に制定された１条だけからなる法律です。
正式には「民法７０９条の規定は失火の場合にはこれを適用せず但し失火者に重大なる過失ありたるときはこの限りにあらず」となっています。
これは「失火の場合失火者に重大な過失がなければ民法７０９条は適用されない」ということです。
※民法７０９条「故意又は過失によって他人の権利を侵害したものはこれにより生じた損害を賠償する」と定めています。
失火の場合はこの民法７０９条が該当しないため、自分の過失で隣家を燃やしたときでも重大な過失がなければ「賠償はしなくてもよい」ということです。
逆にお隣の出火で自分の家が燃えてしまっても補償はしてもらえないので自分で直すことになります。
※重大な過失とはちょっと注意すれば気づくようなことに気づかないことです。
※参考までに、判例として「石油ストーブに気がつかずガソリンを入れて火災が起こった」場合に重大な過失はないと判断された例もあります。
]]>この際連帯保証人に対し特段の確認しておらず、更新した契約書には連帯保証人としての署名捺印もありませんでした。
その後、借主は賃料を滞納し、合計で六か月相当の滞納額となってしまいました。
借主は当該貸室を明け渡し退去しました。
貸主は連帯保証人に未払賃料（賃料の六か月相当額）を請求したところ、連帯保証人は支払い義務はないと申し出ました。
この件に関しては結果として訴訟となりました。
「地裁」では連帯保証人の申し出が認められました。・・・連帯保証人の支払い義務なし。
「高裁」では第一審判決を取り消されてしまいました。・・・連帯保証人の支払い義務あり。
「最高裁」は建物の賃貸借契約は継続的なものであり、借主が希望する場合に契約を更新するのが通常であり、特段の事情のない限り保障の責任を負うとしました。
・・・連帯保証人にも支払い義務ありとの判決が下りました。
]]>内金は売買代金の一部であり、手付金のように手付け流しや手付け倍返しで契約を解除できる法律的意味はありません。
内金という名目でも手付金と解される場合があり、内金か手付金かは契約の当事者の意思によって判断されます。
内入れ金、中間金とも呼ばれます。
]]>貸す人を「賃貸人(ちんたいにん、ちんがしにん)」といい、借りる人を「賃借人(ちんしゃくにん、ちんがりにん)」といいます。
賃借人が賃貸人に対し、この契約によって生じる権利関係(目的物を使用できるように請求する権利)を「賃借権(ちんしゃくけん)」といいます(金銭を伴わずに物の貸し借りをする契約は「使用貸借」といいます。)
賃貸人は賃借人に対して「使わせる義務」があり、賃借人は賃貸人に対して「賃料を支払う義務」があります。
]]>●防火地域
1.階数3以上または延面積が1002を超える場合
耐火建築物
2.その他の建物
耐火または準耐火建築物
●準防火地域
1.階数4(地階除く)以上延面積1500ｍ2超の場合
耐火建築物
2.延面積が500ｍ2～1,500ｍ2以下の建物
耐火または準耐火建築物
3.階数3(地階除く)の場合
耐火または準耐火建築物
4.木造の建築物
耐火または準耐火建築物
]]>高齢者に対応した設備やサービス等を備えた物件の建築および改良補助費について、国や地方自治団体から助成が行われます(わかりやすくいうと高齢者向けの住宅建設費の助成と家賃の減額の助成を行う制度です)
具体的には廊下・階段・駐車場・公園などの共有スペース、手すり・段差の解消等のバリアフリー化設備、緊急通報装置にかかった費用などのうち、国が１／３、地方自治体が１／３合計２／３が補助対象となります。
また一定収入基準以下の世帯を対象に、事業者が行う家賃減額に対して、最大２０年間(さらに２０年の更新可)の家賃補助があります。
詳細は以下、国土交通省のURL
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/12elderly.html
および各地方自治体のホームページをご覧ください。
]]>登記簿に記載されている土地の種類のこと。
不動産登記法に基づいて、下記の21種に分類されています。
公園や用水路、公衆用道路なども地目のひとつです。
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼 （ちしょう） 、山林、牧場、原野、墓地、境内地 （けいだいち） 、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
]]>この印紙を貼って消印することが、印紙税を納めたことになります。
税額は記載金額によって下記のとおり定められています。
なお次の文書は印紙税が課税されません。
(1)建物の賃貸借契約書
(2)抵当権の設定に関する契約書
(3)駐車場に駐車させることの契約書
(4)委任状または委任に関する契約書
税額は以下のとおりです
| 3万未満 | 非課税 |
| 100万以下 | 200円 |
| 100万超～200万以下 | 400円 |
| 200万超～300万以下 | 600円 |
| 300万超～500万以下 | 1,000円 |
| 500万超～1千万以下 | 2,000円 |
| 1千万超～2千万以下 | 4,000円 |
| 2千万超～3千万以下 | 6,000円 |
| 3千万超～5千万以下 | 10,000円 |
| 5千万超～1億円以下 | 20,000円 |
| 1億円超～2億円以下 | 40,000円 |
| 2億円超～3億円以下 | 60,000円 |
| 3億円超～5億円以下 | 100,000円 |
| 5億円超～10億円以下 | 150,000円 |
| 10億円超 | 200,000円 |
履行不能と履行遅延の2つがあります。
■履行不能
例えば、建物の売買契約後に、売主が火の不始末によって建物を全焼させてしまい、買主にその物件を引き渡せなくなってしまう場合。
■履行遅延
例えば、建物の売買契約後に、引渡し義務のある売主が期日になっても建物を買主に引き渡さないなどの場合。
防火地域
1.階数3以上または延面積が1002を超える場合
耐火建築物
2.その他の建物
耐火または準耐火建築物
準防火地域
1.階数4(地階除く)以上延面積1500ｍ2超の場合
耐火建築物
2.延面積が500ｍ2～1,500ｍ2以下の建物
耐火または準耐火建築物
3.階数3(地階除く)の場合
耐火または準耐火建築物
4.木造の建築物
耐火または準耐火建築物