2011年10月アーカイブ

不動産を売買する場合には売買契約書を作成し、契約書に印紙を貼り、売主と買主が消印します。

この印紙を貼って消印することが、印紙税を納めたことになります。

税額は記載金額によって下記のとおり定められています。

なお次の文書は印紙税が課税されません。

(1)建物の賃貸借契約書

(2)抵当権の設定に関する契約書

(3)駐車場に駐車させることの契約書

(4)委任状または委任に関する契約書

税額は以下のとおりです


3万未満 非課税
100万以下    200円
100万超~200万以下    400円
200万超~300万以下    600円
300万超~500万以下   1,000円
500万超~1千万以下   2,000円
1千万超~2千万以下   4,000円
2千万超~3千万以下   6,000円
3千万超~5千万以下  10,000円
5千万超~1億円以下    20,000円
1億円超~2億円以下  40,000円
2億円超~3億円以下  60,000円
3億円超~5億円以下 100,000円
5億円超~10億円以下 150,000円
10億円超 200,000円

債務不履行とは簡単に言うと、約束を果たすべき者が正当な理由もなく約束を果たさないことをいいます。

履行不能と履行遅延の2つがあります。

■履行不能
 例えば、建物の売買契約後に、売主が火の不始末によって建物を全焼させてしまい、買主にその物件を引き渡せなくなってしまう場合。

■履行遅延
 例えば、建物の売買契約後に、引渡し義務のある売主が期日になっても建物を買主に引き渡さないなどの場合。

市街化地域の防災を図るために防火地域と準防火地域が定められていて、建物の構造や規模が規制されています。

防火地域
1.階数3以上または延面積が1002を超える場合
  耐火建築物

2.その他の建物
  耐火または準耐火建築物

準防火地域
1.階数4(地階除く)以上延面積1500m2超の場合
  耐火建築物

2.延面積が500m2~1,500m2以下の建物
  耐火または準耐火建築物

3.階数3(地階除く)の場合
  耐火または準耐火建築物

4.木造の建築物
  耐火または準耐火建築物

原則
1.経年変化:建物・設備等の自然的な劣化損耗等(日焼けなど)

    ・・・賃貸人負担

2.通常損耗:賃借人の通常使用により生ずる損耗等 

   ・・・賃貸人負担

※1.2.ともに賃借人の支払済み賃料に含まれているという考え方です。

3.義務違反:賃借人の故意・過失、善管注意(借りた室内への善良な管理者としての注意)義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等 

  ・・・賃借人負担

なお、1.と2.については契約書に、それぞれの損耗を個別的にかつ具体的に賃借人の負担であるとの条項(特約)が書かれ、当事者合意があれば契約自由の考え方から、賃借人負担となります。

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何の本で読んだか忘れましたが、「商売するならまずは店舗を借りずにできる商売から始めた方が良いよ。」っていうのを見たことがあります。

私のような商売(不動産業)としては 「なんて事を言うんだ!営業妨害だっ」と思いがちですが、実は私もこの意見に大筋賛成です。

その本ではパンの移動販売なんかがとりあげられていましたが、洋菓子の移動販売なんかは割と見たりします。

車一つで出来る商売を考えるのも一つですが、貸土地を活用するのもおもしろいなと思います。

出ていくお金を減らすことで 起業リスクを低くしようという発想はいかがでしょうか。

タワーマンションの分譲価格は、上層階になるほど高い価格(坪単価)で販売されます。

又、これはタワーマンションに限らずいえる話しですが、南向き角部屋の区画が最も高い坪単価で販売されます。

タワーマンションの北側5階部分と南向き角部屋30階部分の坪単価を計算してみると、物件によりますが、だいたい5割~6割ほど金額が変わるのではないでしょうか?

一方で建築単価を見てみると、低層階と高層階では、仕様などのグレードに大きな違いがあるように感じますが、30㎡の1LDKでも5LDKの120㎡でも、最もお金が掛かるお風呂やキッチンなど、水廻り箇所の個数は殆ど変わりませんし、電気配線や給排水などの配管の引き込みに掛かる部材やその工賃は、大きい部屋と小さい部屋で殆ど変わりません。

不動産経済研究所は、首都圏マンション供給予測を公表しました。

販売価格の先高観から発売時期を先送りしていましたが、こうした物件が順次発売され、8万戸台に回復すると予測しています。

また、用地取得費、建築コストの上昇で、分譲単価は5連続で上昇が続いているデータも公表されている。

ですので2002年ごろにマンションを購入した人は、安価でマイホームを手に入れられたということになります。

現在が買いどきか否かは、個人の事情によるところが大きいが、少なくなくとも、分譲価格の面からは、お買い得の時期は過ぎているでしょう。

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