不動産の取引においては、消費税の課税対象となるものと、非課税扱いになるものとに分類されています。
売買・交換の場合
 課税対象・・・建物の売買代金・交換代金
 非課税 ・・・土地の売買代金・交換代金
賃貸借
 課税対象・・・居住用建物以外の建物の賃料及び権利金
 非課税 ・・・土地の地代・居住用建物の賃料及び権利金

定期借地権の契約手続きをする際には、主に以下の書類が必要となります。

□契約書

□管理関係書類(管理規約、管理委託契約)

□入居のしおり

□アフターサービス基準

□重要事項説明書

□融資手続方法(住宅金融公庫、住宅ローン)

□手付金等保全手続

□設計図書:設計図(配置図、平面図、立面図、構造図等)、仕様書(仕上げ書、標準および特記仕様書)

□建物の区分所有等に関する法律事項など

※実際に契約を結ぶ際には多少異なる場合がありますが、あらかじめリスト等を作成して紛失しないようにしておくと良いでしょう。

相続する財産の分割がうまくいかず親類同士での裁判になる場合もあります。

故人の死後何年も争うようなことはなるべく避けたいところですが・・・

そこで必要となってくるのが「弁護士費用」です。

裁判が長引いて遺産を超えるというようなことはないようにしたいものです。

弁護士費用は概ね財産の額によって決められます。

ただしあくまでも任意契約ですので、良心的で親身に対応してくれる弁護士を選択しましょう。

各都道府県にある「法律相談窓口」「税務相談室」などにも問い合わせてみるのもよろしいかと思います。

相続税から差し引かれる各種控除について

◆配偶者控除

相続したものが1億6000万円以内なら、配偶者の相続税は0円です。

相続したものが1億6000万円を超える場合、法定相続分(法律で定められた相続分:1/2)までであれば、配偶者の相続税は0円です。

◆障害者控除
満70歳に達するまでの年数に6万円を掛けた金額(端数は切り上げ)が控除額です。

相続税額を超えた場合には超過分を扶養義務者の税額から控除できます。

◆未成年者控除

満20歳に達するまでの年数に6万円を掛けた金額(端数は切り上げ)が控除額です。

相続税額を超えた場合には超過分を扶養義務者の税額から控除できます。

◆相次相続控除

10年以内に二回以上の相続が続いたときは前回の相続にかかった相続税の一定割合を、今回の相続税額から控除できます。(短期間に相続が続くと相続人に加重負担がかかるためです)

◆贈与税額控除

相続開始前3年以内の贈与財産は、相続税の対象として加算されますが、既に贈与税を払っている場合には、相続税から控除できます。

◆外国税額控除

相続財産が国外にあって、国外で相続に課税がかかった場合には、国内では一定の税額を相続税額から控除できます。(国際的二重課税防止のためです)

以上6種類の税額控除があります。

税額控除が適用されればその分相続税が少なくなります。

当てはまるものはすべて適用を受けるのがよいでしょう。

なお配偶者控除で相続税が0円となった場合、故人の死亡日の翌日より10か月以内に所轄税務署に申告しなければなりません。

詳細についてはお近くの税理士や行政書士等の専門家に相談されると良いと思います。

成年後見制度って・・・?

成年後見制度を活用すれば将来自分の判断能力が弱った際に、詐欺行為などによって契約書にサインを押してしまったとしても「任意後見制度」の登記手続きをしていれば、その契約はなかったものにすることができます。

財産を奪われてしまう心配はなくなります。

またすでに認知症の家族をお持ちの方は「法定後見制度」の申請をすることができます。

もし認知症の家族が契約書にサインをしてしまったとしても契約自体がなかったものとなり、財産を守ることができます。

その他独り暮らしの方や高齢者世帯の方など介護サービスを受ける際の手続きや申請がご本人で行うことが困難である場合、成年後見制度で決めた方に一任することができます。

さらに後見人となった人がその立場を悪用しないよう後見人を監督する「成年後見監督人」を選任することができます。

※任意後見のときは成年後見監督人を必ず選任します。

賃貸経営をする中で入居者の確保はいつも頭を悩ませている方も多かと思いますが、一概に賃料を単純に下げたからといって収支が減るためその後の経営がうまくいくとはかぎらないのが現実です。

そこで近年では敷金をそれまでの3か月から思い切って1か月にするなどして、入居者の初期負担額を減らすなどの対策も増えてきました。

同様に最近では、「フリーレント」といって賃料を一定期間の間無料(フリー)にして貸す手法が目立ってきているようです。

このフリーレントは以前からオフィス市場では入居促進策として定番となっておりましたが、最近では一般賃貸でも導入されるようになってきたようです。

「今契約すれば、家賃は○か月後の○月から」「○か月間家賃無料」といった内容で広告することで、より与える印象の強い広告となり、他物件より有利な募集条件で集客効果が期待できます。

定期借家契約とは、「貸主と借主が対等な立場で契約期間や家賃等を決め、合意の上で契約が行われる自由な賃貸借契約制度」です。契約の更新がなく、期間満了によって終了する賃貸(借家)契約のことをいいます。

例えば「3年」や「4年」の約束で契約をした場合、その期間が経過すると契約は終了することになります。終了したときは、借家人は、再契約の締結を要求する権利を有しません(貸主が書面による再契約を結ぶことは可能です)。

従来は建物が老朽化してきて立て替えたいと思っていても正当事由が認められないかぎり契約更新を家主の方からは拒むことはできませんでしたが、定期借家契約を結んでいれば新たに契約をしないかぎり貸主は正当な事由がなくとも賃貸借契約を終了して立て替えることができます。

立ち退き料なども必要ありません。

◆注意点

定期借家契約は普通の借家契約とは異なります。次の点に注意が必要です。
(1)必ず書面で「期間満了で賃貸借は更新なく終了する」といった条項を入れておきます。

(2)あらかじめ契約書とは別に定期借家であることを記載した書面を、借家人に交付して説明することが必要となります。

とくに書面を交付しないで定期借家契約を結んでも契約の効力は発生しません。可能なかぎり定期借家契約は、「公正証書」にしておくとよいでしょう。

なお、住宅用・オフィス・店舗、その他倉庫なども対象となります。

◆定期借家契約の期間設定

期間設定は自由に設定できます。1年未満の短期でもかまいません。

ただし特約がないかぎり賃料を随時改訂することはできませんので、長期の期間設定はあまりよくないでしょう。

使用目的違反による契約の解除はできるのでしょうか?

民法594条 第1項「借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。」と定められています。

■賃貸マンションの場合

貸主と借主の間で結ばれている賃貸借契約に「使用を住居用に限定する」という記載があれば、借主は住居使用以外の目的で居室を使用することはできません。

この場合、契約違反となり貸主から契約解除されたり、損害賠償を請求されたりすることもありえます。

■分譲マンションの場合(区分所有者)

共用部分については、共用の持分権をもっているため用法にしたがって使用することができますが、自分勝手に使用することはできません。

専有部分(自分が所有する)については自由に使用、収益または処分することができますが、規約で「住居以外に使用してはならない」と規定がある場合には住居以外に使用すると規約違反となります。

契約上や規定でこのような記載がない場合は契約違反とはなりません。

ただし、実際にあった事案の中には「使用目的の変更」だけでは解除が認められないこともあります。

自分の部屋や事務所から出火をして隣家に燃え移ってしまったときに失火責任が問われます。

失火責任法とは、明治32年に制定された1条だけからなる法律です。

正式には「民法709条の規定は失火の場合にはこれを適用せず但し失火者に重大なる過失ありたるときはこの限りにあらず」となっています。

これは「失火の場合失火者に重大な過失がなければ民法709条は適用されない」ということです。

※民法709条「故意又は過失によって他人の権利を侵害したものはこれにより生じた損害を賠償する」と定めています。

失火の場合はこの民法709条が該当しないため、自分の過失で隣家を燃やしたときでも重大な過失がなければ「賠償はしなくてもよい」ということです。

逆にお隣の出火で自分の家が燃えてしまっても補償はしてもらえないので自分で直すことになります。

※重大な過失とはちょっと注意すれば気づくようなことに気づかないことです。

  • 天ぷらを揚げている途中で台所を離れたために起きた。
  • 寝たばこが原因で起きた。
  • 暖房器具のすぐ近くに燃えやすいもの(シンナー類・スプレー缶等)が置いてあった。

※参考までに、判例として「石油ストーブに気がつかずガソリンを入れて火災が起こった」場合に重大な過失はないと判断された例もあります。